Mi amiga Susy me dijo ayer, con los ojos brillando de emoción: “¡Carla, mi esposo y yo ya lo decidimos! Vamos a comprar un depa en planos. Es lo mejor, sale más barato, la ubicación es buenísima y hasta podemos elegir algunos acabados a nuestro gusto”.
Y sí, Susy tiene razón… en parte. Comprar un departamento en planos suele ser más económico; en algunos casos puedes personalizar ciertos acabados y, además, asegurar una ubicación que quizá ya no estaría disponible en un proyecto terminado.
Pero ¡cuidado! El inmueble todavía no existe físicamente, por lo que todo depende de que la constructora o inmobiliaria cumpla con lo pactado.
Riesgos más comunes y cómo prevenirlos:
1. Estafas o inmobiliarias poco serias
Algunas empresas captan dinero y no culminan la obra, incumplen plazos o desaparecen.
Recomendaciones:
-Desconfía de ofertas “demasiado buenas”.
–Busca empresas con al menos 3 a 5 proyectos entregados y bien calificados.
–Consulta la “Central de Información” del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento para ver si el promotor o constructor es confiable. Revisa nuestro #QuickTips 07.25.
–Consulta en INDECOPI si existen denuncias previas contra la inmobiliaria o constructora. Revisa nuestro #QuickTips 02.24.
–Revisa opiniones reales en foros, redes sociales y grupos de compradores.
–Pide referencias a compradores anteriores.
–Asegúrate que la inmobiliaria o constructora tenga canales formales de atención de reclamos.
2. El contrato no te protege adecuadamente
Uno de los mayores riesgos es firmar un contrato incompleto o poco claro.
Aspectos esenciales que deben estar en el contrato:
a)Identificación de las partes contratantes.
📢 ¡Importante!
–Asegúrate de que la inmobiliaria o constructora esté correctamente identificada, incluyendo: el nombre de la empresa, los datos de su inscripción en SUNARP, el representante legal, el domicilio, y cualquier otra información relevante.
–Revisa la partida registral de la inmobiliaria o constructora en SUNARP. Consulta nuestros #QuickTips 01.21 y #QuickTips 02.23 para realizar una búsqueda gratuita de los datos de inscripción de la empresa y para acceder sin costo al contenido completo de su partida registral.
b)Identificación del inmueble materia de venta (bien futuro): el contrato debe indicar claramente el proyecto al que pertenece la unidad inmobiliaria, el plano específico del departamento, distribución y ambientes, área exclusiva y áreas comunes, medidas perimétricas, acabados y especificaciones técnicas, servicios públicos con los que contará, etc.
c)Partida registral del inmueble: como se trata de un bien futuro, el departamento aún no tiene una partida independiente. Debe consignarse la partida registral del inmueble matriz (el terreno donde se desarrollará el proyecto).
🙋¡No olvides!
-Es fundamental verificar que quien firma el contrato sea propietario del terreno y tenga facultades suficientes para vender. Consulta nuestro #QuickTips 02.23 para acceder gratuitamente al contenido de las partidas registrales del terreno y de la empresa. Esto te permitirá confirmar los poderes y la titularidad antes de formalizar cualquier acuerdo.
💡Tips:
-Revisa el artículo de Coco donde te explica cómo leer la partida registral de un inmueble y qué aspectos es importante tener en cuenta.
d) Licencia de edificación: el proyecto debe contar con licencia de edificación vigente otorgada por la municipalidad correspondiente.
e) Precio y forma de pago: debe detallarse claramente el precio total, moneda, forma y cronograma de pagos, cuenta bancaria a nombre de la inmobiliaria o constructora, gastos, tributos, promociones o descuentos.
f) Plazo de entrega y penalidades: el contrato debe establecer la fecha o plazo máximo de entrega, penalidades por retraso, cláusulas de resolución por incumplimiento, entre otros.
g)La obligación del vendedor de firmar todos los documentos que sean necesarios para perfeccionar la transferencia del inmueble, incluyendo una cláusula expresa sobre la independización registral antes de la entrega.
Ojo! 👀
¿No sabes qué es la independización registral ni cómo funciona? Consulta nuestro #SOS 01.26.
📢 ¡Importante!
–Es fundamental que el inmueble se independice en SUNARP una vez terminada la construcción. Sin independización, no tendrás una partida registral individual, ni podrás hipotecar el inmueble o venderlo fácilmente.
h) Solución de controversias: el contrato debe indicar claramente cómo se resolverán los conflictos.
¡Ojo! 👀
Al momento de firmar deben entregarte: licencia de edificación, plano de distribución, características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes.
3. Retrasos en la entrega
Muchos proyectos se entregan después de la fecha pactada.
Recomendaciones:
–Verifica en el contrato la fecha máxima de entrega.
–Revisa las tolerancias permitidas.
–Exige penalidades claras por retraso.
–Asegúrate de que existan cláusulas de resolución por incumplimiento (devolución del dinero e intereses).
Para más información revisa mi post sobre retrasos en la entrega del departamento que compraste.
4. Cambios en acabados, áreas o amenidades
Lo que se muestra en planos, renders o publicidad no siempre coincide con el resultado final.
Recomendaciones:
Verifica que el contrato incluya las especificaciones técnicas: memoria descriptiva (medidas perimétricas), área exclusiva y común, planos aprobados, materiales y lista detallada de acabados, entre otros.
Otros consejos útiles
-Visita la zona y el terreno real (no te quedes solo con los renders).
-Considera contratar a un abogado inmobiliario que te asesore en la compra.
-Si es tu primera compra, evalúa proyectos medianos o de constructoras grandes, que suelen presentar un riesgo menor.
🙋¡No olvides!
-Al momento de la entrega del departamento, tienes derecho a dejar constancia por escrito de tu conformidad con las características, condiciones y estado general del inmueble.
-Si detectas desperfectos, deficiencias o condiciones que afecten el valor del bien o limiten su uso, puedes dejar constancia de tu disconformidad en el acta de entrega.
Importante: esto aplica siempre que no se trate de aspectos expresamente previstos o aceptados en el contrato.
-En estos casos, puedes exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación del inmueble, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato (dejarlo sin efecto), según corresponda.
¿Y si ya te entregaron tu depa y tiene desperfectos? Revisa el artículo de Coco sobre este tema.
¿Quieres comprar una casa o departamento ya construido en lugar de uno en proyecto? No te pierdas nuestra guía legal paso a paso para comprar una casa o departamento.
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El contenido de este blog tiene únicamente fines informativos. No constituye asesoramiento jurídico ni debe ser interpretado como tal. La información se ofrece de buena fe, sin embargo no debe considerarse como una recomendación ni como un sustituto de la consulta con un profesional. Antes de tomar cualquier decisión legal, financiera u otra similar, te recomendamos buscar el asesoramiento adecuado según tu situación específica.
