Estaba en la oficina, a punto de echarme una siestecita tras una audiencia difícil, cuando de pronto entra Gilberto.
“¡Coco! ¡Quiero mudarme de la casa de mis papás! No puede ser que todavía tenga que dormir en el mismo cuarto con mi hermano. ¡Necesito independencia! ¡Mi propio lugar en el mundo! Así que he decidido alquilar un departamento. Por supuesto, vas a tener que subirme el sueldo; quiero alquilar un depa bien bacán”
“A ver, Gilberto, antes de emocionarte con la independencia, primero tienes que tener claro qué implica y cómo funciona el arrendamiento de un departamento. Porque si no, tu sueño puede terminar con varios problemas… y rogando para volver a la casa de tus papás”
Guía de alquiler para principiantes
1.¿Qué es un arrendamiento (alquiler) de un inmueble?
Es un contrato por el cual el propietario (arrendador) te cede temporalmente el uso de un inmueble (casa, departamento, etc.) a cambio de que pagues una renta (alquiler) periódica, normalmente mensual.
2.Aspectos clave que debes revisar antes de firmar el contrato y mudarte
a) Verifica quién es el propietario del inmueble
Confirma que el arrendador sea el propietario. Pide el título de propiedad y revisa la partida registral del inmueble en SUNARP. Además verifica que no existan cargas o limitaciones que puedan afectar tu derecho como arrendatario (inquilino).
🤔¿Por qué?
Porque hay casos de “alquileres fantasma” donde el que te cobra no es propietario o ya vendió el inmueble, entre otros supuestos.
🙋¡No olvides!
Si quien alquila actúa como apoderado, asegúrate de que el poder esté vigente y que le autorice expresamente a arrendar (alquilar) el inmueble. Solicita una vigencia de poder o tramítala tú mismo en SUNARP.
¡Ojo! 👀 No es obligatorio que el inmueble que vas a alquilar esté inscrito en SUNARP para que el contrato de arrendamiento (alquiler) sea válido. Sin embargo, si el inmueble no está inscrito, el arrendatario (inquilino) corre mayores riesgos.
💡Tips:- Revisa nuestro #QuickTips 02.23 para acceder sin costo al contenido completo de la partida registral del inmueble en SUNARP.
-Revisa mi artículo donde te explico cómo leer la partida registral de una casa o departamento y qué aspectos es importante tener en cuenta.
-Para pedir una vigencia de poder en SUNARP, revisa el artículo de Carla y nuestro #QuickTips 06.22.
b) Lee y entiende el contrato
No firmes el contrato a ciegas. Revisa principalmente:
-Descripción del inmueble (que la dirección y características del inmueble estén correctas en el contrato).
-Duración o plazo del contrato (cuánto tiempo dura el contrato y desde cuándo empieza).
¡Ojo! 👀 El plazo máximo de un contrato de arrendamiento con plazo fijo es de 10 años. Si se establece un plazo mayor, se reduce automáticamente a 10. Si el inmueble pertenece a una entidad pública o a una persona incapaz, el plazo máximo es de 6 años.
-Monto de la renta, forma y fecha de pago.
-Gastos adicionales (quién paga mantenimiento, arbitrios, servicios, etc.)
-Uso del inmueble (que el contrato indique claramente que es para vivienda).
-Regulación de mejoras (modificaciones, inversiones o adaptaciones en el inmueble). Es importante que se determine quién paga, quién se beneficia y qué pasa con esas mejoras al terminar el contrato.
-Terminación del contrato (en qué casos se puede terminar el contrato antes del plazo y si hay penalidades).
-Garantía: cuánto es la garantía (normalmente 1 o 2 meses) y en qué casos se puede usar o devolver.
Si algo no te cuadra, negocia cambios o consulta a un abogado antes de firmar.
c) Inspecciona el inmueble antes de la entrega
Hazlo con el propietario y documenta todo (fotos, acta de entrega-recepción) a fin de dejar constancia del estado del inmueble al inicio del alquiler.
Revisa paredes, pisos, techos, puertas, ventanas, cerraduras, instalaciones eléctricas, sanitarias, gas, funcionamiento de servicios básicos (agua, desagüe, luz).
🙋¡No olvides!
Si el inmueble tiene daños, puedes pedir que el propietario los repare antes de la entrega. Si no lo hace, deja constancia (fotos, acta de entrega-recepción) para evitar que te cobren esos daños al final del contrato.
d) Conoce los pagos que vas a hacer (no solo la renta)
Pregunta y deja claro por escrito quién paga qué:
-Renta: siempre a cargo del arrendatario (inquilino).
-Mantenimiento (gastos comunes del edificio): normalmente el arrendatario (inquilino) salvo pacto en contrario.
-Servicios básicos (luz, agua, gas, internet): casi siempre el arrendatario (inquilino)
-Impuestos municipales: le corresponden al propietario, salvo acuerdo expreso en contrario. Los arbitrios normalmente los paga quien usa el inmueble, es decir, el inquilino, si así se acuerda en el contrato.
-Impuesto a la renta: es responsabilidad del propietario (el alquiler constituye renta de primera categoría para personas naturales). Cada vez que realices un pago del alquiler, el propietario debe entregarte un recibo de arrendamiento.
💡Tips:
-Revisa nuestro #QuickTips 01.26 para más información sobre el recibo de arrendamiento.
¡Ojo! 👀 Desde 2026 el propietario del inmueble alquilado tributa sólo por lo que realmente cobra (no por lo devengado). Esto no te afecta directamente, pero puede hacer que algunos propietarios sean más flexibles en renegociaciones.
e) Revisa el depósito o garantía
Es común que te pidan 1 o 2 meses de renta como garantía para cubrir daños al inmueble o incumplimientos.
Asegúrate de entender las condiciones de devolución y qué situaciones pueden afectar tu garantía.
📢¡Importante!
-El depósito o garantía debe devolverse al finalizar el contrato si no hay deudas ni daños causados por el inquilino (salvo desgaste normal por uso).
-No puede usarse como pago de los “últimos meses de renta” salvo acuerdo expreso.
3.Firma el contrato con formalidades que te den seguridad
Exige siempre un contrato por escrito. Aunque el alquiler se puede acordar verbalmente, un contrato verbal es muy riesgoso.
🤔¿Por qué?
-No hay prueba clara de lo que se pactó (plazo, monto de renta, quién paga servicios, etc.).
-Si hay problemas (mora, daños, entre otros), es difícil defender tus derechos en un juicio o desalojo.
-El propietario (arrendador) puede cambiar las condiciones o negarse a devolver la garantía.
🙋¡No olvides!
-Puedes hacer un contrato con firmas legalizadas ante notario (o juez de paz letrado), elevar el contrato a escritura pública o usar el Formulario Único de Arrendamiento (FUA).
-Inscribir el contrato de arrendamiento en SUNARP es facultativo pero te protege contra la venta del inmueble a terceros (el nuevo dueño deberá respetar el contrato hasta su finalización). Recuerda que en este caso, se requiere que el contrato cumpla con las formalidades que permitan su inscripción (escritura pública, FUA).
4. Principales derechos y obligaciones del arrendatario (inquilino)
Tus derechos:
-Recibir el inmueble en buen estado y en las condiciones pactadas.
-Usar el inmueble para lo acordado (vivienda).
-Exigir que el propietario mantenga el inmueble en buen estado (reparaciones estructurales y necesarias están a su cargo).
-No ser desalojado sin causa legal y sin cumplir las formalidades legales.
-Recuperar la garantía al final del contrato, descontando solo lo que corresponda por daños o deudas.
Tus obligaciones:
-Pagar la renta puntualmente.
-Pagar puntualmente los servicios según lo acordado.
-Cuidar el inmueble diligentemente y no modificarlo sin permiso.
-Usar el inmueble solo para el fin acordado.
-No subarrendar el inmueble, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin consentimiento escrito del propietario.
-Permitir inspecciones razonables por el propietario (con previo aviso).
-Devolver el inmueble en buen estado al terminar el contrato.
“¡Gracias Coco! Ya lo tengo clarito pero… ¿cómo hacemos con el aumento de sueldo?”
“Hum… eso lo vemos después.
Si eres propietario y quieres alquilar tu inmueble, revisa mi artículo sobre recomendaciones antes de alquilar tu casa o departamento.
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El contenido de este blog tiene únicamente fines informativos. No constituye asesoramiento jurídico ni debe ser interpretado como tal. La información se ofrece de buena fe, sin embargo no debe considerarse como una recomendación ni como un sustituto de la consulta con un profesional. Antes de tomar cualquier decisión legal, financiera u otra similar, te recomendamos buscar el asesoramiento adecuado según tu situación específica.
